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2012年3月23日号の主な記事
2012年不動産はどうなるの?−新栄住宅セミナー

新栄住宅()(福岡市中央区大名2丁目、木庭律明社長)は3月7日、福岡中央銀行本店会議室で不動産ビジネスセミナー「2012年、不動産はどうなるの?」を開催した。第1部では、不動産アナリスト・幸田昌則氏(ネットワーク88代表)が「下がり続ける不動産、持ち続けるのか!手放すのか!」と題して、最新の不動産市況と今後の市場動向および対応策について講演。第2部では、中小企業診断士・野口誠司氏(ヒューマン・トレジャー・ネット・コンサルツ代表)が「不動産の有効活用には金融機能が不可欠」と題して、借入による資金調達の留意点や不動産融資における銀行の視点・原則など、実務に直結する解説を行った。約100名の参加者はメモを取りながら熱心に聞き入った。

 セミナーに先立ち、木庭律明社長が挨拶し、「住宅においては1人もしくは2人の世帯が全体の半数を占める時代になった。こうした環境を見据えた不動産運営が求められる。手持ちの不動産を所有していくのがいいのか。あるいはいつ、どのタイミングで売却、もしくは購入したらよいのか。またリフォームや税金など様々な問題がある。今日のセミナーが、次の有効なアクションにつながることを期待している」と述べた。


  講演第1部で幸田昌則氏は、まず最近の不動産市況を次のように解説した。

 @この数年、住コストを抑えたいという生活防衛意識から、低価格の住宅、特に中古マンションがよく売れた。超低金利がそれを支えた。しかし昨秋から、リスク回避のため借金を控える動きが出て、ブレーキがかかった。

  A投資市場では絶好調が続いている。株価が低迷する中、投資家は利回りが良く、毎月現金収入があり、実物資産である不動産を投資先に選択している。最近は一般企業や不動産業者自身が収益を補うために始めるケースもあり、厚みを増している。

  B企業も個人も換金処分が活発である。経済的理由のほかに高齢であることや相続したが必要ない、煩わしいなどの理由がある。

 また、今後の市場動向と対応について幸田氏は次のように述べた。

  @不動産が「あり余る時代」になり、市場の決定権は「売主・貸主」から「買主・借主」へ変わる。

 B不動産の価値は、真に価値のあるものと使い道のない負の財産とに二極化していく。

 B不動産の価値や資産における不動産の比率を見直し、他の資産へ組み替えることも必要だ。

 C不動産が余っている中で勝ち抜いていくには、競争力を付け、差別化を図る。また必要なときに必要なだけ買う、あるいは借りる。必要がなくなれば売るといった対応が重要である。

 D時代の変化が見える人、地域をよく知っている人をパートナーに持つ必要がある。

 第2部では、銀行業務に詳しい野口誠司氏が、金融機関からの借入による資金調達などについて、実務に即して解説した。

 銀行が見る返済能力の中で、最も重視するのは債務償還年数、つまり企業が有利子負債を全額返済するまでに何年かかるかという指標で、これは長期・短期借入金から正常運転資金(売上債権プラス棚卸資産マイナス支払債務)を差し引いた値を、キャッシュフロー(税引後当期利益プラス減価償却費)で割って算出する。有利子償還年数は10年以内が目安で、理想は5年以内だという。

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