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2012年1月20日号の主な記事
福永博建築研究所設計の長期優良住宅

 国土交通省の2009年度「長期優良住宅先導モデル事業」に採択された九州・山口の分譲マンション4棟のうち、福岡都市圏の「パーク・サンリヤン博多の森・番館」(粕屋郡志免町、全70戸)と「オーヴィジョン塩原」(福岡市南区、全63戸)の2棟が1月、竣工する。「パーク・サンリヤン博多の森W番館」では、今回の販売戸数35戸の内31戸が成約(昨年1222日現在)。「オーヴィジョン塩原」は完売。購入者の9割以上が「長期優良住宅」であることを購入の決め手に挙げている。プロジェクトの中心者で設計を行った福永博建築研究所は、今後は普及へ向けて「長く持つ住宅のマーケットを作りたい」としている。

 「長期優良住宅先導モデル事業」に採択されたのは「300年住宅プロジェクト」による分譲マンション4棟で、福永博建築研究所(福岡市中央区赤坂2丁目、福永博代表)を中心とするコンソーシアムが提案、同研究所が設計した。先に竣工した「ブライト・サンリヤン別府シールズ」(福岡市城南区、全41戸、2011年3月竣工)と、今年1月竣工予定の「オーヴィジョン新山口ネクステージ」(山口市、全50戸)と合わせ、モデル事業4物件全てが完了することになる。


 4棟はいずれも、マンションの経年劣化をあらかじめ見越して、
@全ての共用設備配管を外配管にして取り替えられるようにしたA常に必要な修繕費用を合理化して50年ごとの大規模修繕計画に備えるBライフスタイルの変化に応じて間取りを変更できるような自由性を持たせた。
こうして「住み継ぐ意志を持った」設計を行い、将来の資産価値を保つことを目標としている。

 「パーク・サンリヤン博多の森・番館」の外配管では、階高を抑えるため、専有部の横引き管の中央を頂点として共用廊下とバルコニー側の2方向に排水することで傾斜を緩やかにし、床下の高さを26センチに抑えた。一方、縦方向の配管は、水道、ガス、電気、弱電、排水管などを30センチ×60センチのスペースにまとめ、各戸の入り口脇に設置した。修理や交換の際にも居住しながら工事ができ、しかも廊下から簡単にアクセスできる。また専有部の床の一部を開閉可能にして、配管の交換をはじめ水回り位置の変更にも簡単に対応できるようにした。

 さらに地下ピットを設けて集合横引き管を配置。人が中に入ってメンテナンスできる構造にしている。

 修繕費用の合理化については、できるだけ費用のかからない素材や工法を用いてコストを抑え、足場を必要とするような大規模修繕を50年ごとに行うことを想定。その費用も積立金内で収まるように計画した。


 例えば、共用廊下とバルコニーの腰壁に鉄筋を入れたレンガを採用。吹き付け塗装やタイルのような補修の必要がなく、経年変化も゙味゙となる。マンションの長手面のメンテナンスフリー化は、修繕費用の大きな節約になる。

 将来的な間取り変更の自由性を高める「トリプル壁」も注目される。バルコニー側の開口部全面を、一体のサッシュ枠にしたもので、レール上を自由に動かせるボードが、給湯器やエアコンの室外機などを設置する小壁になっている。「2枚引き違い窓・小壁・4枚引き違い窓」から「4枚引き違い窓・小壁・2枚引き違い窓」への変更や、小壁を端に寄せて横長のリビングにすることも容易にできる。

 この他、壁面のコンクリートのつなぎ部分に、寿命の短いシーリングに頼らない水切りを施すなど、長寿命化への工夫が随所にある。

 建築費は1戸あたり約100万円アップしたが、モデル事業ということもあり、販売価格への反映はほとんどない。

 同研究所企画開発部の草野寿康部長は、「今後、外配管をはじめとする長期優良住宅の普及へ向けて、これからが正念場。より多くの業者が、長く住み継がれるマンションを1棟でも多く手がけるようになることが大事。そういうマーケットを作る必要がある」として、コストダウンの方法を探ると同時に、関連業者向けに竣工直前の現地案内会をこまめに開くなど、普及に向けた活動を活発化させている。


「パーク・サンリヤン博多の森・番館」概要

●所在地/粕屋郡志免町別府西2丁目810-35他●交通/福岡市営地下鉄「福岡空港」駅徒歩約10分●地目/宅地●用途地域/第1種住居地域●高度地区/第1種20m高度地区●建ぺい率/60%●容積率/200%(総合設計制度により262・38%)●敷地面積/3084・83u●建築面積/898・22u●延床面積/7709・70u●専有面積/7702u〜96・91u●間取り/3LDK、4LDK●構造・規模/鉄筋コンクリート造11階建●総戸数/70戸(非分譲店舗1戸含む)●販売価格/2000万円〜2810万円●最多販売価格帯/2300万円台、2400万円台(各5戸)●事業主・売主/西日本鉄道()

 「オーヴィジョン塩原」概要

 ●所在地/福岡市南区塩原1丁目2-1●交通/JR鹿児島本線「竹下」駅徒歩約10分、西鉄「清水4丁目」バス停徒歩約2分●地目/宅地●用途地域/準工業地域●建ぺい/率70%●容積率/200%●敷地面積/2706・65u●建築面積/864・35u●延床面積/6490・63u●専有面積/72u〜9135u●間取り/3LDK、4LDK●構造・規模/鉄筋コンクリート造11階建、12階建●総戸数/63戸●販売価格/2470万円〜3480万円●事業主・売主/()エストラスト

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