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2009年7月10日号の主な記事
「オール電化住宅セミナー」九州電力が開催

 九州電力()福岡支店は6月12日、福岡市中央区渡辺通の電気ビル本館で、住宅関連業界、賃貸住宅オーナー、賃貸住宅経営計画者らを対象にした『オール電化住宅セミナー』を開催。第1部で(株)エー・ディー・エル1級建築士事務所(福岡市博多区博多駅東3-12-12山王ビル1F)所長で、改正・省エネ法研修講師(福岡県担当)の沖田清氏が「賃貸住宅における改正・省エネのポイント」、第2部で(株)グローバルゲイツ(福岡市中央区赤坂1-16-13上ノ橋ビル2階)事業本部長の堤田修氏が「消費者に聞くオール電化の実態と可能性」というタイトルでそれぞれ講演した。また、九州電力#福岡支店とメーカーからのオール電化賃貸住宅に関する提案もあった。


 セミナーでは、九州電力(株)福岡支店営業部住宅電化グループ長の小副川学氏が開催にあたって挨拶し、九州全体でオール電化の採用戸数が、累計で(平成21年3月末)52万戸を突破するなど堅調な推移や賃貸住宅の諸問題に関して参考になる法規制の概要と対応策、また、空室対策の一つとしてオール電化の提案などセミナー開催の趣旨などについて話した。

 セミナー第1部で沖田清氏は、いま法規制が大きく変わろうとしているなか、「賃貸住宅における法規制等の今後の動向とオール電化の可能性」ということで、1「変化にいかに対応するか〜改正される様々な法律〜」、2「次世代賃貸住宅の提案」の2つについて詳しく話した。


 1「変化にいかに対応するか〜改正される様々な法律〜」では、住宅瑕疵担保履行法への対応A省エネ法改正への対応B長期優良住宅の普及の促進に関する法律への対応-という3点を上げた。

 沖田氏は、「この不況の時期に賃貸事業において厳しい状況と思われるが、09年〜11年に予定されている消費税導入の前後を含めて、12年頃まで住宅に関する国策の変化が起きていくため、逆にこの4年間で会社や賃貸に対する企画の手直し、又は整える必要性がある」と述べた。

 特に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」については、「補助金が出るようになり、その補助金が賃貸にも活用できるようになったので、国策に適った形の資金計画をしてもらえると良いのではないか」という。

 長期優良住宅の大きなポイントは、省エネ性能等級4以上の省エネ性能である。それらを促進するために、長期優良住宅普及促進事業において、「補助金額は補助対象となる建設工事費の1割以内の額で、かつ対象住宅1戸当たり100万円を上限」となっている。これは賃貸住宅にも適用されるが、賃貸住宅の場合は、1戸当たりの上限が制限される。

 エントリー(事業者募集)期間は、09年6月4日〜8月7日までで、それともう一つ住宅・建築物省エネ改修推進事業においても、住宅については、1戸当たり50〜150万円を限度に補助金を付ける(応募期間は09年5月25日〜6月25日だった)。


 「省エネ法の改正」の1つは、「年間150戸以上供給する住宅事業者(建売事業者)の住宅を、限りなく等級4に近いところでつくり、これに住設機器を加えて10%の1次エネルギー(ガスと電気)を下げるという法律」である。

 これについて「国はラベル化を計画しており、適合した住宅は1戸、2戸でもつくる工務店も対象として、省エネをクリアした住宅というレッテルを与え、事業者はそれを貼って、宣伝に使って良いことが、今年の4月から始まっている」。

 また、「省エネ法強化について、300・以上の住宅は、省エネ措置の届出・維持保全状況の報告をするということが義務付けられ、10年4月から始まる。300・以上の住宅は、明らかに賃貸住宅のことをさしている」。

 省エネ法の改正のなかで「建築物の販売又は賃貸の事業を行う者に対し、省エネ性能の表示による一般消費者への情報提供の努力義務を明示」した。これに違反した場合、来年(10年)からだが、2000u以上の建築物は100万円以下の罰金、インターネットによる公表、また2000u以下のものに対しても勧告に違反した場合は同じような罰則がある。


 国は20年時点の温暖化ガス排出量を、05年比15%削減目標を発表したが、この15%削減で頼りにしているのが住宅であり、これは断熱性能を高めた省エネ住宅と太陽光発電、エコキュート等高効率給湯器の3本柱に、エコカーをプラスしたものだ。

  これが国の15%削減の住宅が一番大きな頼りで、これに従って2つのことが起きており、一つは国が建物に対して、一定の省エネ性能を付加してきたこと、もう一つは、それに対する補助金を付けるという補助体系が決まってきたことである。

 今年の10月1日から始まる「住宅瑕疵担保履行法による資力確保の義務付け」については、「賃貸、分譲を問わず、注文住宅も含めて供託金か、指定保険法人に入ることになり、今のところ92%が指定保険法人、8%が供託」というデータになっている。

 この制度のなかに「紛争処理支援センターが設けられており、今後、賃貸においても、何か不具合事象があったら、それを販売したところが、10年間にわたって保証しないといけないという法律」である。

 そこで「保険が増えて瑕疵は激減するが、虚偽の瑕疵が増えると予想されるため、ユーザーに対して、資力担保の範囲をきちんと説明する義務がある。一番多い瑕疵は開口部まわり、外壁からの漏水、屋根の漏水で、他は地盤調査を前提としていくのでほとんど起きない」という。

 この住宅瑕疵担保履行法に関して、資力担保ができないものは流通できないことや誰が保険を掛けるのか、1戸当たりの保険料、適用除外申請等の説明とともに販促活動で「住宅事業者や工務店などは、瑕疵保証に対して、きちっと保証体制をとれるという新しい顧客に対しての新商品が成立する」という。


 2「次世代賃貸住宅の提案」では、「環境は省エネで顧客にアピールできない。省マネを提案することが、環境に対する顧客への販売促進の手法であり、その中心が賃貸の場合、給湯器と空調機。それとランニングコストをどれだけ下げるか、そのキーパーソンは節水。したがって省マネ機器と節水機器の2つが、付加価値としての大きな提案」と述べた。

 セミナー第2部では、堤田修氏が、「オール電化住宅入居者インタビューと賃貸集合住宅の最新動向」という内容で、「今、直近の賃貸マーケットが、どうなっているのか、それとオール電化賃貸集合住宅に住んでいる人たちの生の声から、オール電化は、これだけ支持されている」という話をした。

 堤田氏は、資料に基づいて福岡市における賃貸アパート・マンション着工動向、間取り別供給割合、人口動向等でマーケットの分析をしながら、「今後の賃貸集合住宅マーケットでは、更なる差別化が求められ、その中でオール電化は、確実にマーケットの中へ浸透しているものと思われる」と述べた。

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